Proyecto de vivienda unifamiliar
Si tienes una parcela y quieres construir, el encargo empieza antes del primer plano: comprobar qué permite el planeamiento, qué superficie puedes edificar y con qué retranqueos. Después llegan el proyecto básico, el proyecto de ejecución con cumplimiento del CTE, el presupuesto de ejecución material y la dirección facultativa hasta el final de obra. Te explicamos cada fase en el proyecto para construir tu vivienda.
Reforma integral
Una reforma integral cambia distribución, instalaciones y, a veces, elementos estructurales. En Sevilla eso decide el trámite: la declaración responsable con técnico solo vale mientras no se altere la configuración del inmueble; en cuanto se pasa de ahí, toca licencia. Definimos el alcance, redactamos la documentación técnica y controlamos la ejecución. Aquí tienes cómo planteamos una reforma integral con proyecto y dirección de obra.
Licencia de obra
En Sevilla no se pide “licencia de obra menor”: la Ordenanza Reguladora de Obras y Actividades reparte cada intervención entre licencia, declaración responsable —la de obras menores sin técnico se presenta con el Modelo 2— y comunicación. La licencia tiene además dos carriles: ordinario, tres meses, cuando hay proyecto completo o informe sectorial previo; abreviado, 45 días. Saber cuál te toca cambia el calendario entero. Empieza por la licencia de obra en Sevilla.
Licencia de apertura
Aquí el trámite tampoco se titula “licencia de apertura”: el Ayuntamiento lo llama implantación de una actividad con calificación ambiental. La mayoría se legalizan por declaración responsable (Modelo 5-2); otras exigen resolver antes la calificación ambiental, por resolución o por autocalificación; y las actividades del artículo 7 de la Ordenanza Reguladora de Obras y Actividades van por licencia. Detrás hay proyecto de actividad, accesibilidad, incendios y ventilación. Mira qué implica la licencia de apertura para tu local.
Cambio de uso de local a vivienda
Convertir un bajo en vivienda no cabe por la vía rápida: la declaración responsable con técnico excluye expresamente el cambio de local a vivienda, y al terminar hay que presentar además la declaración responsable de ocupación. Antes de eso está lo importante: si el planeamiento lo permite, la altura libre, la ventilación y la superficie habitable. Comprueba si puedes convertir un local en vivienda.
ITE · Inspección técnica de la edificación
La ITE es una obligación periódica: el primer informe se presenta dentro del año siguiente a que el edificio cumpla 20 años, y se renueva cada 10. La Gerencia de Urbanismo tiene una consulta pública que devuelve la fecha límite por dirección o referencia catastral, sin certificado digital. Presentarlo no cuesta tasa; se paga al técnico que inspecciona estructura, fachadas, cubierta e instalaciones comunes. Así se prepara la ITE de tu edificio.
Licencia de primera ocupación
En Andalucía no existe la cédula de habitabilidad. Desde el Decreto-ley 2/2020 la primera ocupación se tramita por declaración responsable —el Modelo 9—, con el certificado final de obras e instalaciones, la ficha técnica de la edificación y el certificado energético del edificio terminado. El Ayuntamiento avisa: si la declaración es inexacta, la vivienda no puede utilizarse. Así se tramita la licencia de primera ocupación.
Interiorismo
Cuando no hay que tocar estructura ni cambiar el uso, el trabajo es otro: distribución, iluminación, materiales, carpinterías, mobiliario a medida y una planificación de compras y gremios que evite sorpresas. Se dibuja, se valora y se decide antes de empezar, con planos y mediciones que el instalador pueda seguir. Mira cómo planteamos un proyecto de interiorismo.
El estudio
Detrás de cada expediente hay un método: revisar el inmueble y sus antecedentes, delimitar el alcance, preparar una propuesta por escrito y asignar las funciones técnicas que exige el encargo. Puedes contarnos el caso para empezar por la documentación y el objetivo concreto.
Lo que cuesta el trámite, aparte de nuestros honorarios
Conviene saberlo antes de decidir, porque son cifras públicas y no las ponemos nosotros. En el ejercicio 2026, y según la Ordenanza Fiscal por prestación de servicios urbanísticos del Ayuntamiento de Sevilla:
- Obras: la tasa es el 1,85 % del presupuesto de ejecución material sin IVA, con un mínimo de 39,50 €. Se aplica igual si el trámite va por licencia o por declaración responsable.
- Ocupación o utilización: el 10 % de lo devengado por la tasa de la licencia de obras, con un mínimo de 45,51 €.
- Residuos: si el presupuesto de ejecución material supera los 12.000 €, hay que depositar una fianza de gestión de residuos del 1,5 %. Es una fianza, no una tasa: se devuelve una vez acreditada la correcta gestión de los residuos en planta autorizada.
- ITE: presentar el informe está exento de tasas. El coste que soporta la comunidad es el del técnico que lo redacta.
Estas cuantías son las del ejercicio 2026 y la ordenanza se aprueba cada año, así que revisamos este bloque en cada renovación. Puedes comprobarlas en la ficha oficial de la Ordenanza Fiscal por prestación de servicios urbanísticos 2026.
Son las cifras del Ayuntamiento de Sevilla. En el resto de la provincia, cada ayuntamiento tiene su propia ordenanza fiscal y sus propias cuantías, y lo comprobamos antes de darte ningún número.
Cómo trabajamos
1. Primera conversación y visita. Nos cuentas qué tienes: un piso, una parcela, un local, un edificio o una notificación del Ayuntamiento. Si hace falta ver el inmueble, lo vemos. De esa visita sale lo importante: si el encargo es viable, qué título habilitante le corresponde y qué documentación habrá que reunir.
2. Propuesta y honorarios por escrito. Antes de empezar recibes qué incluye el encargo, qué no incluye, qué plazos manejamos y cuánto cuesta. Los gastos que no son nuestros —tasa municipal, fianza de residuos, visado— van desglosados aparte y con su cuantía.
3. Proyecto y documentación técnica. Redactamos y firmamos: memoria, planos, mediciones, cumplimiento normativo y presupuesto de ejecución material, con visado colegial cuando el trámite lo exige. Si la documentación no va visada, se acompaña de la declaración responsable del técnico que el Ayuntamiento pide para ese caso.
4. Trámite y obra. Presentamos el expediente por la vía que corresponda, contestamos los requerimientos y, si el encargo incluye dirección de obra, controlamos la ejecución hasta el certificado final. Con las cartas boca arriba: el procedimiento ordinario de licencia se resuelve en tres meses y el abreviado en 45 días, y eso condiciona el calendario de cualquier obra en Sevilla.
Dónde trabajamos
Trabajamos en Sevilla capital y atendemos consultas de los once distritos municipales —de Casco Antiguo a Triana, Nervión o Los Remedios— y de toda la provincia. Cada ayuntamiento tiene su propia normativa: antes de fijar un coste o un calendario se comprueban la ordenanza, la tasa y el plazo del municipio correspondiente.
Conocer la ciudad, en arquitectura, no es un adorno: en Sevilla la tipología del inmueble está definida en el propio planeamiento. El artículo 10.3.5 de las Normas Urbanísticas del PGOU reconoce como tipologías residenciales protegibles la casa señorial, la casa patio, el corral de vecinos y la casa de pisos, y cada una llega con su lista de condicionantes: el patio que es el núcleo sobre el que se desarrolla el resto de la edificación —en los expedientes de cambio de uso a hospedaje, el Ayuntamiento exige planos que reflejen «los patios a los que ventilan las dependencias vivideras»—; las crujías adosadas a medianera y la galería abierta al patio del corral; el zaguán, la escalera y los patios que en la casa de pisos condicionan cualquier redistribución.
Si el edificio está protegido o en entorno BIC y la actuación exige informe sectorial previo de Patrimonio Histórico, el expediente va por el procedimiento ordinario: tres meses. Hay excepción: las obras interiores en entorno BIC que no afectan a fachada, subsuelo ni medianeras no requieren esa autorización previa.
Quién firma y con qué respaldo
La documentación que legalmente exige firma debe quedar suscrita por el técnico competente que asuma esa función en el encargo. Esto es lo que puedes comprobar antes de contratar:
- Visado colegial cuando el trámite lo exige, y la declaración responsable del técnico cuando la documentación se presenta sin visar, que es una de las dos vías que admite el Ayuntamiento.
- Datos de trámite comprobados en la fuente. Las tasas, los plazos y los nombres de expediente de esta web están tomados de las ordenanzas, de las circulares interpretativas y de la Guía de Tramitación del Ayuntamiento de Sevilla y de la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente. Última comprobación: julio de 2026. Cuando cambie una ordenanza, cambia el texto.
No publicamos cifras de obras, premios, reseñas ni sellos que no puedan verificarse.
Antes de encargar, lee esto
Muchas decisiones se toman mejor con una hora de lectura: qué se paga realmente al construir, qué diferencia hay entre un proyecto básico y uno de ejecución o qué obras necesitan permiso. Puedes recorrer las guías prácticas de licencias y obra sin tecnicismos innecesarios.
Preguntas frecuentes
¿Qué hace exactamente un arquitecto?
Define lo que se va a construir y responde de que sea posible, seguro y legal. En la práctica: comprueba qué permite la normativa en ese inmueble, redacta el proyecto con memoria, planos y mediciones, calcula el presupuesto de ejecución material, firma la documentación que exige el trámite y, si se contrata, dirige la obra para que lo ejecutado coincida con lo proyectado. No es quien construye: es quien define, firma y controla.
¿Cuándo necesito un arquitecto y cuándo no?
Depende del alcance de la obra, no del presupuesto. Sevilla tiene una vía de declaración responsable sin intervención de técnico para obras menores —el Modelo 2—, con su propio catálogo de actuaciones admitidas: si tu obra entra ahí, no necesitas que nadie te firme nada y te lo diremos. En cuanto se toca estructura, se altera la configuración del inmueble, se cambia el uso o, si el edificio está protegido o está en entorno BIC, cuando la obra altere sus características definitorias, hace falta técnico competente. Cuéntanos qué obra es y te decimos por dónde va.
¿Arquitecto o aparejador?
No compiten: se reparten el trabajo. El arquitecto redacta y firma el proyecto y asume la dirección de obra; el arquitecto técnico o aparejador asume la dirección de la ejecución material y el control de lo que se construye. En muchas obras intervienen los dos, y en otras basta con uno. Lo que importa para tu caso es quién está habilitado para firmar el documento que te están pidiendo.
¿Cuánto cobra un arquitecto en Sevilla?
Los honorarios no son una tarifa fija: dependen del alcance del encargo, del presupuesto de ejecución material, de la complejidad técnica y de si incluyen o no dirección de obra y tramitación. Lo que sí es fijo es cómo lo hacemos: antes de empezar recibes una propuesta escrita con lo que incluye, lo que no incluye y los gastos de terceros —tasa municipal, fianza de residuos, visado— desglosados aparte.
¿Trabajáis solo en Sevilla capital?
No. El estudio está en Sevilla capital y trabajamos como arquitectos en toda la provincia. Fuera de la capital manda la ordenanza de cada ayuntamiento, así que comprobamos normativa, tasa y plazo del municipio concreto antes de comprometer coste o calendario. Fuera de la provincia lo valoramos caso por caso, porque una dirección de obra a distancia no se presta bien y preferimos decirlo antes que aceptarla. Llámanos con la ubicación del inmueble y te confirmamos si podemos atenderte.
Hablemos de tu caso
Si tienes una obra, un expediente atascado o un documento que alguien te está pidiendo, cuéntanoslo en el formulario: la primera conversación servirá para aclarar qué necesitas, quién tiene que firmarlo y qué pasos hay por delante.
¿Prefieres escribirlo con calma y adjuntar fotos o planos? Puedes hablar hoy con un arquitecto.
Sin compromiso y sin formularios largos. Si tu caso no necesita arquitecto, te lo decimos igual.
